現況交屋能免除瑕疵擔保責任嗎？

• 2026-04-13

現況交屋」真的能讓賣方完全免責嗎？其實沒有那麼簡單！

很多人在買房時看到契約寫著「現況交屋」，直覺會以為：房子長什麼樣就收什麼樣，之後有問題也不能怪賣方。但在法律上，事情並沒有這麼單純。


1. 所謂「現況交屋」，真正的意思是：買方對於當時「可以看見、且已被明確告知」的房屋狀況，表示同意接受。

2. 另外還要區分「顯在瑕疵」與「隱藏瑕疵」。像牆壁龜裂、天花板水痕、磁磚缺角這種，一般人在看屋時用肉眼就能發現的問題，屬於顯在瑕疵。如果買方在明知這些狀況下仍同意現況交屋，原則上事後就不能再主張瑕疵擔保責任。

3. 但如果是一般人無法在看屋過程中發現的問題，例如結構問題、樑柱受損、內部滲水等，這些就屬於隱藏瑕疵。特別是當賣方「已經知道卻沒有告知」時，更不能用現況交屋來規避責任，仍然可能需要負瑕疵擔保責任。

舉例來說，如果主臥室漏水已經明顯可見，且房仲有清楚說明，雙方也在契約中明確約定排除此項瑕疵，那麼這部分確實可能被有效排除。但若之後發現房屋結構本身有問題，而這是當初看不出來的，甚至賣方早已知情卻未告知，那就不屬於現況交屋的範圍，賣方仍需負責。

4. 「現況交屋」並不等於「自動放棄瑕疵擔保請求權」。實務上，法院通常會要求契約中必須清楚記載：買方已經知悉哪些具體瑕疵、並且明確表示願意放棄相關權利

5. 如果只是單純寫「現況交屋」，但沒有具體列出瑕疵內容與放棄意思，通常不會被認為買方已經完全放棄權利。

現況交屋只保護「你看得到且知道的問題」，對於看不到或被隱瞞的瑕疵，賣方仍然跑不掉。