房屋漏水應該由誰負責？

• 2026-03-16

交屋一年後天花板漏水，維修費17萬誰該負責？

買房最怕遇到漏水，花大錢卻住得不舒服，真的很讓人生氣。但想求償，一定要找對人。

最近有則案例：有人賣掉公寓3樓，新屋主入住一年後，前陽台天花板開始滲水。抓漏後發現，水源是4樓的排水區，維修費高達17萬元。到底該找誰負責？是4樓鄰居、前屋主，還是仲介？

誰該負責？

㈠4樓住戶

漏水既然是從他家來的，依法（民法第184條、第767條、公寓大廈管理條例第12條）他必須負責修好並賠償損失。

㈡前屋主（3樓原屋主）

根據民法第354條、第365條，賣方應擔保交屋時房子沒有瑕疵。雖然法律規定交屋後5年內都可主張瑕疵擔保，但前提是漏水必須在「交屋前就已存在」。

以本案來說，交屋已超過一年，如果想找前屋主負責，你必須提出證據，證明這17萬元的漏水問題，在一年前交屋時就已經發生，而不是入住後才產生的新損壞。如果無法證明，就很難要求前屋主賠償。

㈢仲介

除非仲介在現況說明書裡故意隱瞞或不實記載，否則通常不需負法律責任。

簡單結論：

如果漏水明顯來自樓上，最好的做法是先請4樓住戶處理。除非你能明確證明漏水在交屋前就存在，或仲介有隱瞞不報，否則很難回頭向前屋主或仲介求償。

建議怎麼做？

1️⃣ 先和4樓鄰居溝通，請他處理漏水源頭。

2️⃣ 若溝通無效，再考慮法律途徑。

3️⃣ 若懷疑是交屋前就有的問題，需要專業證據（如抓漏紀錄、照片等）來證明。

鄰里之間談錢容易傷和氣，建議先好好溝通。如果不知道怎麼處理，也歡迎聯繫我們，我們可以幫你釐清責任、爭取權益。