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地面師的詐騙手法
你有想過，賣一間房子，最後房子不是你的、錢也沒拿到嗎？
這不是電影情節，而是真實發生在台灣、轟動全台的 「沈代書詐騙集團案」（2018年）。直到現在，類似手法仍在各地出現。許多退休族、長輩，辛苦一輩子攢下的無貸款房產，就這樣被騙走。
騙局怎麼上演？專騙「無貸款」自售屋主
詐騙集團鎖定 「房屋已無貸款、屋主自售」 的賣方。他們利用賣方想省仲介費、急於變現的心理，由假買方、假仲介、甚至假地政士（代書） 聯手演出。
關鍵陷阱就在那本「買賣契約書」：
合約動手腳：條文中偷偷約定「簽約或用印後，買方可自行前往地政機關辦理過戶」。一般民眾不會仔細看密密麻麻的條款。
只付1~2成簽約款：騙取賣方信任，交付權狀、印鑑證明。
快速過戶、再抵押：過戶後，假買方立刻向銀行及民間錢莊借錢，貸到鉅款後落跑。
賣方兩頭空：尾款拿不到，房子已過戶，還要面對銀行催繳、房子被法拍。
專業地政士這種交易流程，正常地政士絕對不會這樣做！ 但若賣方只聽信「買方指定的代書」，就等於把身家財產交給對方的人。
你不是在省錢，是在賭身家
很多屋主為了省幾萬元仲介費或代書費，選擇自售、並使用買方找的代書。結果遇到詐騙，損失的是數百、上千萬的房產。
新聞中慘痛教訓告訴我們：
「賣方最大的風險，來自房產沒有房貸（無抵押權設定）。沒有透過品牌仲介或自己熟識的地政士來辦理…那簡直就是詐騙集團眼中的肥羊！」
三招自保，讓詐騙集團無機可乘
身為專業地政士，我們強烈建議賣方（尤其是無貸款屋主），遵循以下三層防護網：
第一層：採用「雙地政士」制度
不要只由買方指定代書！賣方一定要自己聘請一位您信任、有執照的地政士。兩方代書互相監督制衡，各自對自己的雇主負責。這是目前官方積極推動、最能直接防堵「內神通外鬼」的方法。
對您的意義：您花小錢請的代書，是專門捍衛您權益的守門員。
第二層：使用「建經公司履約保證」而非單純「銀行價金信託」
報導指出：詐騙案使用的銀行價金信託，契約書由地政士自製，銀行不審查內容。要選用建經公司（如第一建經、合泰建經等）提供、符合內政部版本的制式履保合約，流程更嚴謹、保障更全面。
第三層：主動申請「地籍異動即時通服務」
這是內政部提供的免費服務！只要房子有任何過戶、設定抵押的「收件」或「異動完成」，系統就會立即發簡訊或Email通知您。您會在第一時間知道異狀，立刻阻止後續程序。
在您賣房（尤其是無貸款、或大坪數高總價物件）之前，請先找專業律師、地政士諮詢。別讓您的房子，成為詐騙者覬覦的目標。
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